Togados - Formulario de Demanda civil ejercitando acción de resolución de contrato de compraventa de vivienda al denegar la entidad financiera la subrogación hipotecaria.

"AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA [PARTIDO JUDICIAL] QUE POR TURNO DE REPARTO CORRESPONDA
(...)
(...)
HECHOS
(...)
SEGUNDO.- (...) Tan esencial era la consecución del préstamo hipotecario y, sobre todo, la posibilidad de subrogarse en el mismo por parte de mis representados, que en el último párrafo de esa misma Estipulación Segunda se contempla expresamente la eventualidad de que la entidad financiera deniegue a mis representados la subrogación en la garantía hipotecaria o el préstamo, acordando expresamente las partes que caso de que así sucediera mis representados podrían:

i) pagar de un modo distinto a la subrogación hipotecaria el total importe previsto para dicho préstamo, cuando fueran requeridos para ello tras la terminación de las obras y siempre antes de la entrega de las llaves,

ii) o bien optar por dar por resuelto el contrato de compraventa con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta del precio.

El tenor literal del último párrafo de la Estipulación Segunda, es el siguiente:

“Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo, en el plazo de 36 meses desde el día de hoy o, en todo caso, antes de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora. No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato con devolución de todas las cantidades entregadas”.
(...)
(...)
(...)".

El problema que subyace a la demanda es típico del período de crisis económica en el que surge. Cuando aún no había estallado la burbuja inmobiliaria una familia compra sobre plano una vivienda confiada en que al momento de escriturar podrá subrogarse en la hipoteca que grava la vivienda, si no no la hubiera comprado pues carece de recursos propios suficientes. El promotor-vendedor está también confiado en que no habrá ningún problema y por ello se hace constar esa posibilidad de subrogación en el contrato e incluso se establece una condición expresa de resolución para el caso de que la subrogación hipotecaria no le fuera concedida al comprador. La sorpresa se da cuando, terminada la obra y en plena crisis económica, donde el crédito se ha contraído enormemente, la entidad financiera no admite la subrogación hipotecaria al haber disminuido la capacidad económica de la compradora.

La parte compradora acude a otras dos entidades financieras distintas para intentar obtener el préstamo hipotecario pero ambas se lo deniegan. Ante la imposibilidad de pagar el último de los plazos (cuyo pago estaba previsto a la firma de la escritura y mediante subrogación hipotecaria) la parte compradora formula demanda de resolución contractual con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, intereses, gastos hechos en la vivienda durante su construcción y costas.

La demanda es muy exhaustiva tanto en Hechos como en Derecho y en la jurisprudencia aplicable, toda la examinada favorable a la tesis de la parte actora. Incluso muchas de las sentencias analizadas examinan exactamente la misma cláusula -redactadas incluso en los mismos términos- que la que es objeto de este pleito y que ha sido transcrita anteriormente.

Antecedentes
Hechos
1) Sobre el contrato de compraventa suscrito entre las partes
2) Sobre la existencia en el contrato de una condición resolutoria expresa a favor de mis representados (Estipulación Segunda in fine)
3) Sobre el cumplimiento del contrato de compraventa y de la condición resolutoria pactada expresamente a favor de mis mandantes
4) Reformas realizadas en la vivienda con posterioridad a la firma del contrato
5) Síntesis
FUNDAMENTOS DE DERECHO (
PROCESALES
MATERIALES
I.- Sobre la condición resolutoria prevista de forma expresa en el contrato de compraventa suscrito por las partes. Su validez y fuerza obligatoria conforme a los arts. 1.113 y 1.114, 1.091 y 1.258 del Código Civil
II.- Sobre la interpretación de la facultad resolutoria anteriormente mencionada
III.- Sobre el cumplimiento de la condición resolutoria
IV.- Sobre los efectos de la resolución contractual
V.- Jurisprudencia recaída en supuestos muy similares, por no decir idénticos, al que se discute en el presente proceso.
SUPLICO
OTROSÍ DIGO
SEGUNDO OTROSÍ DIGO